La Cassazione, con la sentenza del 20 marzo 2023 n. 7949, ha confermato l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza del 16 novembre 2022, n. 33719.
Appare dunque risolto il contrasto giurisprudenziale che, negli ultimi dieci anni, aveva sollevato dubbi sulla validità dei contratti di mutuo fondiario.
Per meglio comprendere i principi affermati dalla Suprema Corte è utile chiarire brevemente quali siano le differenze principali tra il mutuo fondiario e il mutuo ordinario.
Il mutuo ordinario, secondo l’art. 1813 del codice civile, e’ il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro (o di altre cose fungibili) e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità, oltre, salvo diversa volontà, al pagamento degli interessi. Parti contraenti nel mutuo ordinario possono quindi essere anche due soggetti privati.
Il mutuo fondiario è una speciale categoria, disciplinata dall’art. 38 del testo unico bancario, che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.
La Banca d’Italia con la circolare n. 119 del 1995, in conformità alla deliberazione del CICR (Comitato interministeriale per il credito e per il risparmio) del 22 aprile 1995, ha fissato l’importo massimo finanziabile nell’ottanta per cento del valore dell’immobile.
Altro carattere peculiare del mutuo fondiario è dato dalla speciale disciplina processuale, dettata dall’art. 39 t.u.b. in favore della banca mutuante, per cui se l’ipoteca è stata iscritta almeno dieci giorni prima della dichiarazione di fallimento del mutuatario, la concessione della garanzia ipotecaria non è soggetta ad azione revocatoria ex art. 67 l. fall. e il credito vantato dalla banca manterrà il carattere privilegiato rispetto ai creditori chirografari che, invece, restano sottoposti al principio della par condicio creditorum.
Ebbene, la giurisprudenza si è a lungo interrogata sulle conseguenze di un’eventuale violazione, da parte della banca, del limite di finanziabilità.
Secondo un primo orientamento, la Corte di Cassazione aveva negato che il mutuo concesso oltre i limiti di finanziabilità fosse colpito da nullità (Cass. n. 26672 del 2013; in senso conforme anche Cass. n. 27380/2013, Cass. n. 22446/2015, Cass. n. 4471/2016, Cass. n. 13164/2016).
Nel 2107, invece, la stessa Corte di legittimità aveva assunto un atteggiamento particolarmente rigido, arrivando a dichiarare la nullità del mutuo e, quindi, anche l’estinzione della garanzia ipotecaria. La Suprema Corte era, infatti, giunta a ritenere il rispetto del limite di finanziabilità un elemento essenziale del contenuto del contratto e, quindi, un limite inderogabile all’autonomia privata. (Cass. n. 17352 del 2017; orientamento confermato da Cass. n. 19016 del 2017, nn. 6586, 11201, 13286 e 29745 del 2018, n. 10788 del 2022).
Al contempo, per evitare che dalla nullità discendesse per il mutuatario l’ulteriore conseguenza di dover restituire immediatamente la somma ricevuta, si era prospettata la possibilità per il giudice di convertire il contratto nullo in mutuo ordinario. La banca avrebbe così perduto i particolari vantaggi derivanti dall’art. 39 t.u.b. senza che fossero, al contempo, pregiudicati gli interessi del cliente mutuatario.
Questo orientamento è stato, infine, invertito dalla decisione assunta dalla Corte di Cassazione a sezioni unite n. 33719/2022 e pronunciata con riferimento a un caso in cui, nell’ambito di una procedura fallimentare, il credito della banca – proprio perché concesso per un importo eccedente il limite massimo finanziabile stabilito dalla Banca d’Italia – era stato ammesso al passivo come chirografo, avendo il giudice del merito riqualificato il mutuo fondiario in mutuo ordinario, con conseguente soggezione della concessione della garanzia ipotecaria alla revocatoria fallimentare.
Le Sezioni Unite del 2022 hanno statuito che il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 t.u.b. non è un elemento essenziale del contratto. Pertanto la sua violazione non costituisce invalidità del contratto. Nemmeno si tratta di una norma imperativa, la cui violazione può determinare una nullità c.d. virtuale. Sia il mutuo fondiario che la garanzia ipotecaria restano dunque validi ed efficaci.
La Corte ha valorizzato, invece, l’interesse generale per cui la norma è stabilita, ovvero evitare il rischio di esposizioni eccessivamente gravose per la banca che potrebbero comportare difficoltà patrimoniali con gravi conseguenze per il sistema economico-finanziario.
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui al D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della “vigilanza prudenziale” (cfr. art. 51 ss. e art. 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito
Cass., SS.UU., 16 novembre 2022, n. 33719
La stessa decisione ha, inoltre, colto l’occasione per negare la legittimità della conversione d’ufficio in mutuo ordinario del mutuo fondiario eccedente i limiti di cui all’art. 38, comma 2, t.u.b., dovendo essere valorizzata la volontà esplicitata dalle parti contraenti.
Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.
Cass., SS.UU., 16 novembre 2022, n. 33719
Ne discende che, la violazione dei limiti di finanziabilità stabiliti, ai sensi dell’art. 38 t.u.b., dalla Banca d’Italia, che è organo di vigilanza dell’attività bancaria, esporranno al più la banca a responsabilità disciplinare oltre che al risarcimento dei danni, senza invalidare il contratto di mutuo.
Avvocato Antonella Floris 